你可能沒聽過得力房產(chǎn)，但一定聽過得力文具。比起活躍的文具業(yè)務(wù)，得力集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低調(diào)多年。

和“紐扣大王”旗下的偉星房產(chǎn)在安徽蕪湖的地位相似，“文具大王”旗下的得力房產(chǎn)在浙江寧海也頗為霸氣，外來房企很難搶占市場份額。

“寧海的在售項目全都在這里。”得力房產(chǎn)銷售中心置業(yè)顧問張朋告訴記者：“樣板房、沙盤，都集中在同一個銷售中心，你過來全都能看到。”

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪過程中獲悉，得力房產(chǎn)在寧海賣房子，用的是“超市”模式——用一個售樓處，賣整個大本營的房子。

蛇年開局，得力房產(chǎn)便大手筆囤地。先是2月25日在寧波主城區(qū)，得力房產(chǎn)經(jīng)過63輪競價，從中海地產(chǎn)、華潤置地等頭部房企手中搶到鄞州區(qū)JD10-A3-8地塊，總價14.21億元，成交樓面價26316元/平方米，溢價率27.89%；3月19日，又以4.58億元拿下寧波市寧海縣桃源街道地塊，樓面價6480元/平方米。

在不到一個月的時間內(nèi)，得力房產(chǎn)已斥資約18.79億元在寧波拿地，而這一金額已經(jīng)占了得力房產(chǎn)2024年在當(dāng)?shù)劁N售額的38.7%。

從縣城寧海走向計劃單列城市寧波，從獨霸一方來到需要直面中海地產(chǎn)、招商蛇口等頭部房企，以及綠城中國、濱江集團等浙江區(qū)域龍頭的市場，得力房產(chǎn)勝算幾何？在三四線城市市場大幅收縮的大背景下，這是一條擴張之路，還是保規(guī)模之戰(zhàn)？

每經(jīng)記者試圖聯(lián)系得力房產(chǎn)尋求答案，但截至發(fā)稿尚未得到有效回應(yīng)。

拿地第三天火速成立項目公司

同為實業(yè)跨界房企的代表，得力房產(chǎn)與偉星房產(chǎn)發(fā)展路徑頗為相似。

兩者均以制造業(yè)巨頭為后盾，其中得力集團年營收402.4億元，位列全國工商聯(lián)“2024中國民營企業(yè)500強”第303位；偉星集團排名第283名，年營收435.6億元，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄尽?/p>

中指研究院《2024年1～12月寧波房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20》顯示，2024年，得力房產(chǎn)以48.5億元銷售額在當(dāng)?shù)匚涣械?名，較2023年的第17名顯著上升。

憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險能力，這兩家房企在市場收縮期逆勢加倉——得力房產(chǎn)加碼布局浙江三四線城市及縣域市場，偉星房產(chǎn)則加速拓展合肥、南京、杭州等長三角核心城市。

得力房產(chǎn)成立于2004年11月15日，已經(jīng)進入第21個年頭，由得力集團實控人婁甫君持股65%、婁甫安持股30%、婁安君持股5%。對外投資的7家房地產(chǎn)公司和1家酒店管理公司分布在寧波、寧海、湖州和臺州。

其中，寧波寧和置業(yè)有限公司成立于拿地后的第三天，由得力房產(chǎn)100%持股。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“得力房產(chǎn)在寧海的深耕程度非常高，市場份額超過50%，甚至可能超過60%。全國范圍內(nèi)來看，一家企業(yè)在某一區(qū)域市占率這么高的情況非常少，許多頭部開發(fā)商在寧海都競爭不過得力房產(chǎn)。”

公開資料顯示，高峰時期，得力房產(chǎn)在寧海房地產(chǎn)市場的占有率達到80%，民間也將寧海縣戲稱為“得力縣”。

而得力房產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐匿N售也頗具特色。“我們沒有分銷，都在銷售中心看房買房。”寧海得力·至臻府的置業(yè)顧問陳斐告訴每經(jīng)記者，“130平方米面積段的只有2樓了，如果不著急，建議等一等至臻府二期，3月19日剛拿的地”。

從主流房企手中搶市場

“市場好的時候，靠一個或幾個縣級市維持規(guī)模沒有問題。但現(xiàn)在幾乎每一個低能級城市的市場份額都在大幅下滑，這也意味著開發(fā)商業(yè)績面臨大幅縮水的壓力。”張宏偉說。

因此，“走出去”對于得力房產(chǎn)來說同樣迫在眉睫。“要保持一定的市場地位，就得在高能級城市布局。對得力房產(chǎn)來說，最熟悉的城市就是寧波或者杭州，布局周邊其他地級市沒有太大意義。”

寧波的市場也表現(xiàn)出了一定韌性。據(jù)中指研究院，2024年，寧波房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)，新房全年成交面積654.8萬平方米。其中，去年6月、10月、12月三個月份銷售表現(xiàn)較好，均為利好政策出臺、高端改善盤入市階段，市場對政策及好產(chǎn)品的反饋較為明顯。

值得注意的是，得力房產(chǎn)這次搶下的寧波市鄞州區(qū)JD10-A3-8地塊，是寧波計容新規(guī)施行后第一宗成交的宅地。

鄞州區(qū)人民政府官網(wǎng)顯示，該地塊“屬于鄞州在今年政府工作報告中明確提到的，今年要盡快打造的福明未來城，今后城市界面有望進一步更新；周邊各類配套完善，南面不遠是世紀(jì)東方商業(yè)廣場，往東不遠是東部新城核心區(qū)，東側(cè)規(guī)劃有一所小學(xué)”。

此外，計容新規(guī)之下，得力房產(chǎn)在產(chǎn)品力層面完全可以放手一搏。

但難度不言而喻。

從競品情況看，房天下平臺顯示，目前緊鄰該地塊的龍湖·云河頌銷售均價48264元/平方米，套均總價1014萬～1191萬元。鄞州區(qū)在售36000元/平方米以上的項目有中海·玖樾、能建·百譽府、綠城·馥香園、萬科·璞拾江峯、江山萬里·玖曜等，其中既有扎根本土的江山萬里，也有中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科等頭部品牌房企，得力房產(chǎn)要在一個從產(chǎn)品端到營銷端都“充分競爭”的市場里搶奪份額。

“在寧波主城區(qū)核心地段做高端改善，拼精裝修、做品質(zhì)，才能夠突破價格（限制）。只要開發(fā)商有能力，就能在合理的市場需求下實現(xiàn)定價。”張宏偉說。

“關(guān)鍵還看得力房產(chǎn)在寧海高品質(zhì)的供應(yīng)鏈能不能移植到寧波。”張宏偉表示，“因為從高能級城市走向低能級城市，比如從一線城市下沉到紹興、寧波，是降維打擊。反過來，從寧海到寧波，在升維過程中往往存在一定難度。主城區(qū)最高端的項目是什么樣子？了解需求之后，供應(yīng)鏈要跟上。縣級城市的操盤思路，以及這種思路下的供應(yīng)鏈，到了寧波這樣一個計劃單列市能否適應(yīng)？除了供應(yīng)鏈，從人才到管理，其實各方面跟原有思路都有區(qū)別”。