現(xiàn)在‘止跌回穩(wěn)’的趨勢很明顯了，我們項目和周邊項目（人氣）整體都不錯。看房子首先就是要選區(qū)域，目前西安來說，肯定就是高新區(qū)和港務(wù)區(qū)是首選，其他區(qū)域和板塊的優(yōu)先級就得往后排了。”西安綠城·秋月苑置業(yè)顧問韓梅（化名）如是介紹。
從當(dāng)前政策環(huán)境來看，西安作為重點二線城市，全面取消了限購政策，首付比例已降至15%，房貸利率也處于歷史低位。持續(xù)寬松的政策，也讓熱點區(qū)域出現(xiàn)明顯回暖，市場活躍度提高。與此同時，其他區(qū)域、城郊項目仍面臨去化壓力。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在供需兩端結(jié)構(gòu)性調(diào)整的推動下，西安樓市處于波動修復(fù)的狀態(tài)，整體呈現(xiàn)“回暖與分化并存”的特征。熱點區(qū)域的回暖明顯，案場優(yōu)惠政策逐步恢復(fù)，項目到訪、成交都有上漲。
案場訪客增多
“最近來看房的顧客較之前更多了，各項政策都非常合適現(xiàn)在‘上車’。我們項目周邊二手房價格最低都在2萬元/平方米，和我們是價格‘倒掛’的情況，我們以小戶型為主，為高新區(qū)周邊和來高新區(qū)上班的年輕人準(zhǔn)備的剛需產(chǎn)品。”韓梅說，在高新區(qū)，該項目這類小戶型產(chǎn)品比較稀少，對注重區(qū)域位置和生活配套的購房者而言，是非常不錯的選擇。
綠城·秋月苑處于西安高新區(qū)軟件新城東部板塊，位于科技四路與丈八北路交匯處西南角，在售均價約為1.63萬元/平方米。項目為純新盤，規(guī)劃6棟樓，均為高層，戶型建面分3種，共計1907戶。
韓梅以該項目4號樓96平方米戶型為例，計算得出，房屋總價約160萬元，單價約1.66萬元/平方米。“如果您還購買一個車位的話，購房就能享受4個九九折的優(yōu)惠”，以該項目負(fù)一層車位（10萬元/個）為例，計算得出，優(yōu)惠后房屋總價約為153萬元，單價約為1.59萬元/平方米，打包總成交價約163萬元，“這樣一來，就相當(dāng)于您花了差不多3萬元就買到了一個70年產(chǎn)權(quán)的車位，相當(dāng)劃算”。
從區(qū)位來看，該項目所處的丈八北路地段比較成熟，周邊基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，對于剛需人群置業(yè)高新區(qū)而言，該項目價格的確具有較大吸引力。記者在項目營銷中心看到，到訪客戶較多，且有組客戶正在商討簽約認(rèn)購事宜。
按照韓梅介紹，綠城·秋月苑具備諸多優(yōu)勢，是極具性價比的產(chǎn)品。但其較低的均價，又與之難以匹配，是什么原因呢？
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該項目容積率為3.66，居住密度較大，后期居住體驗必然會受到影響。其次，項目公攤面積大，公攤占比接近30%。而且，此項目前身是保障性住房，現(xiàn)改為商品房銷售，在產(chǎn)品力上存在差距。
在華發(fā)利君都薈城央項目營銷中心，置業(yè)顧問周慧（化名）告訴記者：“我們項目是2024年的一個銷冠項目，不管是銷售面積、銷售金額和銷售套數(shù)，在整個西安排名都是在第二的一個位置，現(xiàn)在僅剩16、17兩棟即將加推，來訪客戶還是很多的。”
記者看到，該項目戶型有兩室兩廳兩衛(wèi)一茶室，建面為114平方米和100平方米，在置業(yè)顧問介紹中，茶室均可通過后期修改擴(kuò)建，納入贈送面積之后，戶型變?yōu)槿覂蓮d三衛(wèi)。
“這戶型南向陽臺都是半贈送，北陽臺不計入面積，是全贈送的。北向茶室后期可以改造，把外圍贈送的北陽臺擴(kuò)充進(jìn)來，面積就大了。”周慧說。
周慧介紹，該項目從2024年的3月開售，到現(xiàn)在加推了11次，住宅部分僅剩最后一批次加推（16、17兩棟）。“從2024年3月份到現(xiàn)在，整盤銷售了已經(jīng)接近85%的房源量，還有200套房源待售，其中小面積約130套房，然后整個項目住宅部分就全部售罄了。”
克爾瑞陜西官方公眾號發(fā)布的《2025年12周人氣榜TOP10（西安）》顯示，2025年3月17日—3月23日，華發(fā)利君都薈城央項目到訪人數(shù)位列榜單第三，一周內(nèi)到訪客戶510組。同時，該項目位列認(rèn)購榜單第三，一周內(nèi)簽約認(rèn)購21套。
供應(yīng)量增加
今年以來，西安樓市波動和修復(fù)并行，新房、二手房價格下行，但降幅逐步收窄。前三個月，成交量、新房供應(yīng)量連續(xù)增加。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，去年“9·24”樓市新政后，市場需求得到有效釋放，截至2025年2月，在同能級二線城市中，西安商品住宅成交量達(dá)到356萬平方米，在西部城市中僅次于成都，市場熱度和吸引力仍在。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2025年2月全國樓市環(huán)比總體呈現(xiàn)“穩(wěn)中略降”，同比降幅均繼續(xù)收窄。具體到西安，2月份，西安新房價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌1.7%。至此，西安房價連續(xù)6個月“下跌”，且同比出現(xiàn)也是6年來最大降幅。其中，西安90平方米以下新房價格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌1.8%；90—144平方米新房價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌1.7%；144平方米以上新房價格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌1.9%。但相較之前，降幅有所收窄，市場修復(fù)信號比較明顯。
不過，在全國兩會后，西安市場出現(xiàn)變化，供應(yīng)端開始加速放量，尤其是3月中旬，多個項目集中公示。從區(qū)域上看，主要集中在高新區(qū)、浐灞國際港等熱點板塊，市場預(yù)期修復(fù)的同時，板塊分化也更為明顯。
記者統(tǒng)計了解到，3月1日至3月25日，西安新增28個商品住房銷售價格公示，相當(dāng)于前兩個月公示總和（1月、2月公示的項目數(shù)量分別為11個和17個）。特別是3月11日至3月14日，4天內(nèi)，西安共有12個項目公布了銷售價格。
此外，全國兩會對房地產(chǎn)市場的定調(diào)和“穩(wěn)住樓市”的預(yù)期，項目入市節(jié)奏也開始加快。根據(jù)西安住建局官網(wǎng)信息，3月份以來，西安有超過40個項目進(jìn)行了預(yù)售公示，而且有4個項目進(jìn)行了現(xiàn)售公示。
記者梳理看到，公示項目中，高新區(qū)、國際港務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等板塊分布的新盤數(shù)量居多，其中高新區(qū)和國際港務(wù)區(qū)都將有8個項目入市、經(jīng)開區(qū)5個。
根據(jù)克爾瑞陜西研究統(tǒng)計，西安核心區(qū)域價格企穩(wěn)向上，主體成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，市場韌性較強(qiáng)。從區(qū)域表現(xiàn)來看，奧體核心區(qū)和高新三期價格企穩(wěn)，曲江新區(qū)價格企穩(wěn)向上。高新三期板塊，是西安萬元地集中區(qū)域，在售商品住宅以中高端改善產(chǎn)品為主（少量剛需剛改），成交價格2.0萬—2.5萬元/平方米，整體價格穩(wěn)健。
“現(xiàn)在從全國來看，‘止跌回穩(wěn)’趨勢明顯，一線城市和熱點二線城市都在擴(kuò)大供應(yīng)，西安也是同理。”受訪業(yè)內(nèi)人士稱，隨著各項政策落地，今年以來房地產(chǎn)市場交易保持總體平穩(wěn)，一線以及熱點二線城市樓市有所回暖，市場預(yù)期總體趨穩(wěn)，開發(fā)商搶抓“小陽春”時機(jī)，加速推盤。
克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示，在產(chǎn)業(yè)、人口、政策等多重驅(qū)動下，城市能級及城市板塊間的能級正逐步加速樓市分化，市場分化成為樓市的常態(tài)。
“1月、2月西安新房銷售降幅收窄，以及新建商品房和二手房成交總量同比正增長，都是市場修復(fù)的信號。”李曉兵認(rèn)為，在市場修復(fù)過程中價格波動在所難免，西安也不能例外，隨著優(yōu)質(zhì)土地的陸續(xù)供應(yīng)、品牌房企的持續(xù)拿地，疊加“好房子”等利好政策的逐步落地執(zhí)行，必然有效促進(jìn)樓市進(jìn)入新的良性循環(huán)階段