北京西城區(qū)二手房市場(chǎng)掀起驚濤駭浪：在售房源從5542套飆升至9236套，單月增幅高達(dá)68.5%。 社交媒體瞬間炸鍋，“房東集體跑路”“房?jī)r(jià)崩盤”的猜測(cè)甚囂塵上。 但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉一語(yǔ)道破天機(jī)：“這不是砸盤，是置換鏈條被政策打通了！ ”

2025年四季度，北京接連出臺(tái)樓市新政，直接改寫了市場(chǎng)邏輯。 社保年限下調(diào)讓更多北漂族獲得房票，多孩家庭購(gòu)房限制松綁，首套與二套利率拉平，而最致命的一擊是“滿兩年免增值稅”這套組合拳直接砍掉了二手房交易中最高昂的稅費(fèi)成本。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)后一周內(nèi)，西城區(qū)新增掛牌房源中，42%的業(yè)主明確標(biāo)注“賣一買一”需求。 一位月壇街道的老房主坦言：“我這套55㎡老破小掛了半年沒(méi)人問(wèn)，新政后增值稅省了20多萬(wàn)，立馬有買家接盤。 錢一到手，我就去搶金融街的次新房。 ”

盡管掛牌量激增，西城區(qū)房?jī)r(jià)卻未出現(xiàn)斷崖式下跌。 2025年11月，西城二手房均價(jià)為12.8萬(wàn)元/㎡，較2023年13.1萬(wàn)元/㎡的高點(diǎn)回落，但環(huán)比僅微降0.8%。 這種“量增價(jià)穩(wěn)”的背后，是核心資產(chǎn)與普通房源的分化：德勝學(xué)區(qū)的次新房均價(jià)仍穩(wěn)居14萬(wàn)-16萬(wàn)元/㎡，而廣外街道的非學(xué)區(qū)老破小成交周期已拉長(zhǎng)至75天，業(yè)主被迫降價(jià)5%-10%求售。

一套100㎡的房子，賬面價(jià)值較2023年高點(diǎn)蒸發(fā)300萬(wàn)，但這筆“虧損”反而成為置換的推力。 中介透露：“不少業(yè)主拿著變現(xiàn)的800萬(wàn)，再加杠桿換購(gòu)1200萬(wàn)的改善盤。 他們不是在逃離市場(chǎng)，而是在升級(jí)資產(chǎn)。 ”

多校劃片政策的嚴(yán)格執(zhí)行，徹底動(dòng)搖了西城學(xué)區(qū)房的根基。 2025年7月，德勝片區(qū)有家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，花千萬(wàn)購(gòu)置的學(xué)區(qū)房最終被調(diào)劑至新街口普通小學(xué)，隨后該片區(qū)掛牌量環(huán)比激增38%。 但稀缺資源仍支撐著部分房?jī)r(jià)，宏廟小學(xué)對(duì)口房源雖降價(jià)15%，單價(jià)仍堅(jiān)守在14萬(wàn)元以上，而金融街的次新房因“學(xué)區(qū)+品質(zhì)”雙保險(xiǎn)，成交周期縮短至35天。

這種分化在數(shù)據(jù)中一覽無(wú)余：西城區(qū)整體掛牌量破9000套，但重點(diǎn)小學(xué)周邊的次新房源僅占12%，且掛牌價(jià)逆勢(shì)微漲0.5%。

市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)已悄然轉(zhuǎn)向買家。 西城區(qū)中介門店的房客比從1:10逆轉(zhuǎn)為1:3，客戶看房次數(shù)從平均8.76次降至2.79次，但決策周期反而延長(zhǎng)，買家開始挑剔樓層、裝修，甚至要求業(yè)主承擔(dān)部分物業(yè)費(fèi)。

賣家則面臨殘酷的“以價(jià)換量”抉擇。 一位持有西城老破小的業(yè)主表示：“鄰居掛780萬(wàn)，我直接標(biāo)760萬(wàn)，一周內(nèi)成交。 比死扛價(jià)格更重要的是抓住換房窗口期。 ”而開發(fā)商也趁機(jī)推盤，金融街·天譽(yù)等項(xiàng)目推出“契稅減半”促銷，吸引置換資金流入新房市場(chǎng)。 ?

有觀點(diǎn)認(rèn)為，多校劃片與生育率下滑將徹底榨干學(xué)區(qū)房溢價(jià)；另一派則堅(jiān)信，西城的教育密度與金融產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)仍是房?jī)r(jià)的“金鐘罩”。 當(dāng)一位家長(zhǎng)以885萬(wàn)買下德勝學(xué)區(qū)房時(shí)，鄰居卻拋售同戶型資產(chǎn)移居三亞，這場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的賭局，誰(shuí)才是最后的贏家