2025年深圳的房子賣了9.4萬套，比前一年少賣了一些，差不多少了9%，但是二手房的交易反而增加了3%，占了總成交量的六成以上，這不是因?yàn)槭袌?chǎng)變好了，而是大家選擇用更少的錢換更大的房子，平均每套房子的面積從89平方米增加到100平方米，而總價(jià)從673萬元降到588萬元，很多人趁著房?jī)r(jià)下跌，把原來的小房子換成大的，就是為了住得舒服一些，這說明購房者不再只關(guān)心房?jī)r(jià)是否上漲，而是更看重居住的舒適程度。

核心區(qū)的房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，福田、南山和寶安中心這些地方因?yàn)閷W(xué)區(qū)條件好、生活配套齊全、景觀資源獨(dú)特，價(jià)格一直比較堅(jiān)挺，比如南山的漾日灣畔小區(qū)，去年四季度的平均單價(jià)是11萬每平米，比一季度還上漲了1.9%，而非核心區(qū)的情況就不太一樣，買家砍價(jià)的空間越來越大，一棟標(biāo)價(jià)1000萬的房子甚至可以談下一百多萬，說到底，好的地段始終有市場(chǎng)，而差的地段很難找到接手的人。

 

買豪宅的主力人群已經(jīng)換了一批，2025年成交的千萬以上豪宅中，31%由90后買家購得，這些購房者大多是科技公司員工，從事半導(dǎo)體、新能源或互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，工資收入高，股票分紅也多，他們買房不是為了短期炒房，而是打算在這里長(zhǎng)期安家，和過去那些以外地投資為目的的購房者不一樣，現(xiàn)在的年輕人更看重居住和生活品質(zhì)。

政策也在動(dòng)，央行在2026年1月15號(hào)把商辦類房產(chǎn)的首付降到了30%，當(dāng)天南山蛇口就有香港買家買了公寓，但別高興太早，公寓主要靠租金賺錢，回報(bào)率如果不到3%基本沒人會(huì)碰，現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目的租金撐不起這個(gè)價(jià)格，政策只是幫著喘口氣，不能當(dāng)救命藥。

 

市場(chǎng)需求始終存在，只是形式有了變化，過去四年房?jī)r(jià)明顯下跌，市場(chǎng)泡沫逐漸消散，大城市里的購房需求沒有消失，人們不再爭(zhēng)搶小戶型來投機(jī)，而是選擇大戶型踏實(shí)居住，真正影響市場(chǎng)的關(guān)鍵并非數(shù)據(jù)波動(dòng)，而是大眾心態(tài)的轉(zhuǎn)變，以前總想快速賺錢，現(xiàn)在更注重安穩(wěn)生活。

深圳和北京上海相比，年輕人數(shù)量多，科技行業(yè)從業(yè)者比例高，土地資源卻有限，這就讓科技公司的員工成了買房的主力人群，他們追求居住舒適、通勤方便以及孩子上學(xué)有保障，這些復(fù)合需求使得核心地段的大戶型住宅，即便價(jià)格偏高，也依然受到追捧，這并非市場(chǎng)短期波動(dòng)，而是城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的結(jié)果。

還有些交易沒算進(jìn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，比如法拍房、夫妻過戶和離婚分房這些操作，它們都不在公開數(shù)據(jù)里面，有些業(yè)主表面上是在賣房子，實(shí)際上只是想換個(gè)方式拿錢周轉(zhuǎn)，真實(shí)的市場(chǎng)流動(dòng)性到底怎么樣，可能比報(bào)表上看到的還要緊張，這種“隱形交易”越來越多，就說明大家心里都沒底，不敢真的放手去賣。

說實(shí)話，現(xiàn)在買房的人越來越務(wù)實(shí)，以前大家關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌的新聞，現(xiàn)在更在意房子住不住得下、孩子上學(xué)方不方便、上下班路上堵不堵車，市場(chǎng)熱不熱不是數(shù)字說了算，是普通人用實(shí)際選擇決定的，深圳這地方變化快，但人的需求其實(shí)很簡(jiǎn)單——房子，終究是用來住的。