盡管北京樓市整體進(jìn)入調(diào)整期，但市場(chǎng)分化顯著，部分二手房源仍展現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。綜合多家中介機(jī)構(gòu)提供的成交情況，東城、西城、海淀、朝陽四個(gè)核心城區(qū)，都出現(xiàn)持續(xù)活躍的二手房小區(qū)。其中包括西城區(qū)的榮豐2008、東城區(qū)的望壇新苑、海淀區(qū)的上地東里、朝陽區(qū)的芍藥居北里等標(biāo)志性樓盤。

綜合來看，從西城的小戶型“神盤”到東城剛?cè)胧械南∪倍址浚瑥暮５韼в袃?yōu)質(zhì)教育資源房源到朝陽的剛需大盤，作為“流量紅盤”并非偶然，而是精準(zhǔn)擊中了當(dāng)前市場(chǎng)的核心訴求，其背后有著清晰的“硬核”價(jià)值邏輯。

西城小戶型200多萬元就能“上車”

榮豐2008。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝

西城成交流量當(dāng)數(shù)榮豐2008，二手房的銷售邏輯就是“低門檻”。

榮豐2008始建于2001年，總建筑面積達(dá)到34.56萬平方米，直到2008年才全部建成入住。小區(qū)約有5645戶，由17棟樓組成，與周圍樓盤相比，最大的特點(diǎn)是小戶型、低總價(jià)，這也是其換手率高企的主要原因。

事實(shí)上，榮豐2008的交易量連年持續(xù)霸榜。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，近一年其看房人數(shù)超過6800人，是周邊遠(yuǎn)見名苑、朗琴園等小區(qū)看房人數(shù)的2倍。為此，榮豐2008周邊也聚集了不少二手房門店。其居高不下的人氣也引起了其他區(qū)域經(jīng)紀(jì)人的羨慕，“一年到頭，只買賣榮豐2008的房子就可以了。不用像我們這樣?xùn)|奔西跑。”附近的馬連道中介門店一位經(jīng)紀(jì)人如是說。

榮豐2008小戶型居多，戶型面積為19平方米至60平方米左右的開間，其中二三十平方米的房源最多。此外，榮豐2008還包括約160平方米的大三居，不過這種產(chǎn)品相對(duì)較少。

從掛牌價(jià)來看，目前200多萬元就可“上車”。據(jù)經(jīng)紀(jì)人小張介紹，該小區(qū)最大特點(diǎn)是流通性好，這也是西城除了平房、半地下房源外，總價(jià)最低的樓盤，小區(qū)換手率高，成交節(jié)奏快。

榮豐2008提供了“低總價(jià)西城門票”，吸引了部分為了西城戶口以及預(yù)算有限的年輕購房者。其中包括一部分在金融街上班的年輕白領(lǐng)。不過，榮豐2008的弊端是住戶多，物業(yè)管理一直被詬病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中東里，這是20世紀(jì)80年代以及90年代的房子，屬于“德勝學(xué)區(qū)”，三帆中學(xué)附屬小學(xué)就在裕中西里小區(qū)內(nèi)。雖然“多校劃片”政策下存在調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)，但仍沒有讓家長們止步。當(dāng)前掛牌均價(jià)在13萬元/平方米左右，三四十平方米不帶電梯的一居室，總價(jià)最低在600萬元以下。

裕中西里、裕中東里，位于北二環(huán)與北三環(huán)之間，交通便利，附近有地鐵8號(hào)線、10號(hào)線、12號(hào)線。再加上醫(yī)療等公共配套，是西城二手房中的“全能型”選手。而其缺點(diǎn)就是房子比較老。

東城二環(huán)邊稀缺次新房受寵

2025年東城流量盤當(dāng)屬望壇新苑。其地處南二環(huán)邊，距離永定門外地鐵站約200米，是北京核心區(qū)體量最大的棚改項(xiàng)目，總住戶超過5000戶。

望壇新苑于2023年竣工交付，2024年底陸續(xù)有房源上市交易。從房源來看，涵蓋50多平方米的一居、64和81平方米的兩居、95和109平方米三居，所有房源均為精裝修交付。目前，掛牌均價(jià)約為8萬元/平方米，從房源來看，兩居室占比較大。盡管望壇新苑屬于回遷安置房，但房屋性質(zhì)仍然是商品房。值得一提的是，望壇新苑和高端項(xiàng)目天壇府相鄰，后者目前的掛牌均價(jià)為12萬元/平方米。

劉女士在2025年初也去看過兩次望壇新苑。據(jù)她介紹，當(dāng)時(shí)周末看房的人很多，一套房會(huì)有兩三組的看房者。“有的房子沒有人住過，是開發(fā)商剛交房的樣子。精裝修，拎包就能入住。位置好、房源新是望壇新苑最大優(yōu)勢(shì)，與周邊眾多房齡超過20年的房源相比，望壇新苑還是很有吸引力的。”

作為東城區(qū)稀缺的次新房源，望壇新苑吸引了很多希望在內(nèi)城買到房齡相對(duì)較新房子的改善客戶。不過，最終劉女士還是放棄了，她覺得南北朝向兩居戶型的采光并不好，而且社區(qū)環(huán)境還是無法與真正的商品房社區(qū)相比。

排在東城區(qū)流量第二位的是新景家園東區(qū)、廣渠家園，新景家園東區(qū)坐落于崇文門商圈——北京內(nèi)城最繁華、配套最成熟的區(qū)域之一。小區(qū)包含17棟板塔結(jié)合建筑，典型戶型涵蓋58平方米一居至98平方米三居。目前的掛牌均價(jià)是9.7萬元/平方米。

廣渠家園是具備便捷交通和內(nèi)城便利生活小區(qū)的代表。其緊鄰廣渠門外大街和地鐵7號(hào)線。目前房源掛牌均價(jià)為7.5萬元/平方米，相比崇文門等核心區(qū)域，價(jià)格更具“親和力”。

可以看到，東城區(qū)有內(nèi)城不可復(fù)制的區(qū)位、成熟便利的生活氛圍，還有新入市的新房帶動(dòng)居住品質(zhì)提升，吸引著部分改善需求。

海淀教育、產(chǎn)業(yè)支撐“老破小”交易