APP獲悉，財通證券發布研報稱，由于部分省份人口、經濟增速與城市擴展速度出現階段性背離，政府投入不再具有性價比，財政資金的收縮會影響城市新培育區域配套建設與產業發展速度，降低新區域對購房需求的吸引力。除資金因素外，很多城市的擴張也已經來到了城市客觀發展規律支持的上限。未來我國房地產銷售的核心來源或驅動力已發生改變，過往主要由城市XY軸外擴驅動，而未來驅動力將更多來源于Z軸方向，目前政策方向已在大力支撐城市Z軸發展，如推進城中村改造等。
財通證券主要觀點如下：
我國上一輪商品房銷售上漲周期中，貢獻最高增量的省市并非全為一線或沿海經濟發達省市
我國商品房銷售上一輪上漲周期自2015年持續至2021年，全國商品房銷售面積累計漲幅達到40%。在漲幅超過全國平均水平(40%)的省市中，累計銷售面積貢獻占比超過5%的僅7個，這7個城市并未包含北京、上海。從絕對量來看，2021年全國銷售面積較2015年增加了5.1億平，貢獻最多的4個省份增量占比達到40%，而這4個省份中江蘇、山東為沿海省份，四川、河南為內陸省份。
對全國銷售影響較大的典型省份并未表現出明顯的一致性特征
通過對全國銷售影響較大的6個省份(河南、四川、湖南、江蘇、廣東、浙江)對比分析，沿海省份及內陸省份城鎮化率的驅動力并不相同，且城鎮增量人口與商品房銷售的對應關系上并沒有展現出明顯的區域特征。通過對北上深三個一線城市分析可以發現，城市經濟、產業發展水平并非人口流入的決定性因素，同時人口流入量也并非商品房銷售量的短期決定因素。
城市擴張或為過去商品房銷售的底層驅動力
從歷史數據來看，各省份商品房銷售面積與建成區面積的增長高度相關，尤其是在2015年之后，相關性進一步提升，說明這些年商品房銷售主要來源于各城市不斷擴張的新城區域，其地理分布基本都是持續向城市外圍擴散的。城市擴張的速度既影響人口流入，也影響了房地產銷售，而當前人口、產業發展速度已滯后于城市擴展速度。
風險提示：政策推進落地不及預期，宏觀經濟環境大幅變動，行業信用風險蔓延等